01
过去一周，有三个新闻事件值得关注：
第一个是控诉底层被抢饭碗之痛的“萝卜快跑抗议事件”；
第二个是诉说中产降薪之痛的“中金女员工坠楼事件”。
第三个是描绘全球高层争斗，对中国未来经贸可能有重大影响的“特朗普枪击事件”。
这三个新闻，覆盖了国内底层、中产和高层，完整展现了当前的经济图景，而且都跟就业形势有着千丝万缕的关系。
比如萝卜快跑，表面看是百度无人驾驶抢了底层滴滴司机的饭碗，深层则是中国科技发展方向的问题，没有向上兼容、反而向下替代，资本野蛮扩张、不注重社会就业等公共利益，自然而然就惹得一片争议；
再比如特朗普枪击事件，经此一战，特朗普再度入主白宫的胜率大增，未来他胜选之后，必然会加紧围堵中国对外经贸合作，未来中国经济和就业形势可能会更加艰难。
而对于中金女员工坠楼，直到现在，我心里都在疑问，为什么作为专业金融人士，研判经济就业趋势是其职业本能，在楼市和就业双重下行的趋势下，她居然还敢在去年加杠杆买房子？
对此有人说，世界就是乱搭的草台班子，金融专业优势并不一定能够转化为买房决策优势，她是被“圈层面子”和“信息茧房”骗了，周边的同事都是豪宅业主，传递出来的信息肯定也都是楼市向好的一面......
不管怎么样，就业形势不妙，买房买在顶部，薪资还不上月供，着实是一场悲剧。
正所谓，买错一套房，耽误人一生！
02
回顾今年上半年，整体成交情况虽然明显不如去年，但在轮番新政的加持下，五六月楼市成交最起码追平了三月小阳春，虽然距离全面企稳回升还有差距。
▲以北京和深圳为例，北京企稳回升的二手分界线大概是15000套，深圳大约是5000套，当前的成交，已经在接近这个分界线了。(数据来源：全仓万科的小散）
那为什么新政加持，还是突破不了这个分界线呢？是新政没有效果吗？
其实，新政效果非常突出。你要知道，现在是夏季、淡季，如果没有密集出台的利好政策，5月份和6月份二手房成交，绝对不可能保持在3月小阳春的水平。
事实上，在新政推行后，由于首付降得比房价还要快，有效刺激了犹豫刚需的抄底需求。
比如去年5万多的房价，一套大概500万以上，首付怎么也要150万以上。现在跌到300万出头，首付降到20%，只要60多万，上车门槛一下子降了将近100万，很多人就冲进去抄底了。
而对于当前的业主卖家来说，在过去频繁的新政利好推动下，也出现了一些向好的迹象。其中最典型的莫过于业主心态变得平稳，去年11月份无底线降价只求快速出手的现象少了很多，北京部分热门成交区域，如西城德胜、海淀清河不仅涨了成交量，甚至部分好房源的成交价也上升了。
▲西城德胜片区，由于生源减少，学区不再出区调剂，叠加新政预期，5月网签106套，比4月的59套上涨了80%，6月更是成交了142套，再创新高。
综上，在新政利好的加持下，买家的热情确实有所回温。只要业主的叫价与上一套成交价相差不多，还是有不少刚需客户勇于去抄底的。
03
然而，尽管新政后一线楼市有所好转，但要继续突破难度很大，最大的障碍还是天量一二手库存，新政带来的购买量，在短期内很难消化掉。随着时间推移，新政效应已经逐渐趋于弱化。
为什么这么说？以上海为例，上海链家近期的二手房成交，已经连跌三周，且降幅近40%，这基本已经回到了新政前的成交数据。
▲上海链家今年每周转定单量走势（数据来源：真叫卢俊）
根据链家数据，上海新政受益最大的刚需客户，正在不断被庞大的二手库存吞没。500万以下的房源成交，上海新政第一周（5/27-6/2）成交了1300套，而上一周（7/1-7/7），只成交了800多套，下滑幅度超过40%。
由此可以想见，六月份挂牌便宜的房子基本都卖了，现在议价空间少了，进入买卖双方的僵持阶段了。
而7月楼市，上海的成交肯定不如6月，甚至能不能保住4、5月的成交热度，也很难说。
对于北京楼市，7月楼市则是另外一番景象。因为北京新政开始于6月26日，如果已经过去了近20天，但北京楼市并未出现像上海6月的爆量，成交始终不温不火。
除此之外，北京楼市还有一个令人尴尬的现象是，就是降价潮仍在延续。以7月12日为例，北京新房网签130套，二手房网签627套，其中链家成交约140套。在所有挂牌房源里，涨价房源仅有96套，降价房源1371套，二手涨跌比为1:14。
事实上，在花香壹号售楼处被关闭了以后，北京新房没有办法继续降价，这直接促使买家转向降价更灵活的二手房。这也是北京二手房成交遥遥领先一手房的核心原因。
而因为二手房以价换量，低价房源很快能卖出去，今年北京楼市的整体成交量未必会差，甚至成交量可能会很好，只是北京整体的成交价，会继续阴跌走低。
▲北京楼市最大的问题在于，没有源源不断的新增人口（指标仍在收紧），北京人口仍在疏解，同时社保限购也没有放松。这跟上海“不择细流”般的落户政策，形成了鲜明对比，使得北京楼市更依赖本地存量人口的置换需求，而非外来人口的刚需需求。这也是北京跟上海、深圳楼市很不一样的一点。
